五年前，疫情推动电子商务蓬勃发展，工业仓储空间成为商业地产中最炙手可热的投资类别。然而，当前持续的高通胀和不断变化的关税政策所带来的经济不确定性，正对这一曾经高速增长的行业造成显著冲击。

需求显著放缓，净吸收量出现十多年来首次下降

根据商业房地产开发协会NAIOP八月份发布的报告，今年上半年，工业仓储空间净吸收量仅为2700万平方英尺。尤其值得注意的是，第二季度需求下降了1130万平方英尺，这是自2010年以来首次出现季度下滑。由于经济不确定性预计将持续至年底，NAIOP预计下半年净吸收量将“几乎持平”。

报告指出，一旦租户适应新的关税制度，工业空间需求有望回升。但更高的关税和就业增长放缓可能导致需求增速低于2020-2022年疫情期间或疫情前六年的水平。NAIOP预测，吸收量将从2026年第二季度开始反弹，2026年全年预计达到1.193亿平方英尺，2027年上半年将进一步增加1.097亿平方英尺。

销售增速平稳，价格涨幅明显放缓

根据Yardi的另一份报告，2024年工业地产销售总额为743亿美元，较2023年增长14.7%，但与2021年创下的1298亿美元历史峰值相比仍有较大差距。2019年至2022年间，工业地产平均售价上涨了54%，但目前价格升值速度已显著降温。

报告分析称，此前资本成本低廉，投资者希望从创纪录的租金增长中获利，加之工业空置率处于历史低位而供应不足，共同推高了价格。然而今年以来，已完成工业交易的平均售价仅比2022年的平均水平高出6%。

空置率上升，租金增长仍保持韧性

今年7月，全国工业空置率为9.1%，较6月上升0.1个百分点，较2023年7月上升2.7个百分点。尽管空置率有所提高，现有租金仍表现出较强韧性，同比上涨6.1%。

Yardi研究主管Peter Kolaczynski表示：“过去几年，工业投资市场从市场宠儿转变为具有韧性的资产类别。我们预计，随着经济前景逐渐明朗以及空间需求持续增长，投资活动和市场兴趣将会回升。”