全美房地产经纪人协会（NAR）最新数据显示，7月美国成屋销售年化率环比增长2%，达到401万套，同比上升0.8%，显著优于市场预期的下降趋势。销售回暖主要受益于5-6月抵押贷款利率回落带来的合同签署潮，但库存升至155万套（同比增15.7%）预示市场正从卖方主导向平衡转变。

关键数据：库存与价格拐点初现

• 供应周期：当前4.6个月供应量仍低于6个月的平衡线，但库存规模创2020年5月以来最高；
• 价格涨幅收窄：中位价422,400美元同比仅微涨0.2%，创25个月以来最小涨幅；
• 分化加剧：百万美元以上豪宅销量增7.1%，10万美元以下低价房销量跌8%。

动力与阻力：利率、现金买家与投资者

• 利率窗口期：30年期固定抵押利率从5月7%降至6月底6.67%，刺激刚需购房；
• 现金买家占比创新高：全现金交易达31%（去年27%），反映高利率环境下普通贷款购房受阻；
• 投资者活跃度：投资者交易占比从13%升至20%，瞄准供应增加带来的议价空间。

结构性变化：首购族退缩与区域差异

• 首购比例下滑：占比28%，低于6月30%及去年29%，负担能力仍为主要瓶颈；
• 区域市场分化：南部地区因公寓价格下跌销量上升，而高端市场持续火热；
• 交易周期延长：房屋平均出售时间从24天增至28天，买方决策更谨慎。

NAR首席经济学家劳伦斯·云解读：
“工资增长已超过房价增速，购房者选择增多，但抵押利率仍处高位抑制首购需求。现金买家比例异常高，可能与股市及房地产财富效应相关。”

市场展望：
尽管库存增长缓解房价压力，但抵押利率若重新攀升可能削弱销售动能。投资者与现金买家主导的市场或进一步挤压首购族空间，政策层面需关注可负担性危机深化风险。