“能拿房、再还贷”：预售房贷款发放时点延后至竣工备案后，购房人权益再获保障

 

8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发 《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》 （以下简称《意见》），对房地产信贷制度进行系统性改革。其中，最受关注的调整是个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

📜 新政核心变化

《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化。在个人住房贷款方面，主要有以下调整：

1. 贷款期限延长至40年

《意见》将个人住房贷款期限由原来的最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。这意味着购房者在同等月供压力下，可获得更高的贷款额度，或在同等贷款金额下有效降低月供负担。

2. 贷款金额上限明确

个人住房贷款金额不得超过拟购买住房的评估价值。

3. 还款方式灵活

贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。

4. “能拿房、再还贷”

《意见》明确，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。这一安排旨在防范住房逾期交付引发的金融风险，确保购房人“能拿房、再还贷”。

🏗️ 开发贷款同步改革

在开发贷款方面，《意见》明确房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配：预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年。

📊 政策背景与意义

据央行有关部门负责人介绍，《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分。当前我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，《意见》旨在从宏观层面构建房地产信贷基础制度，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。

此外，《意见》还明确了购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，将根据市场形势和金融风险状况，建立房地产金融逆周期调节机制。

对于购房者而言，40年房贷期限意味着更长的还款周期和更低的月供压力，尤其对首次置业的年轻群体和高房价城市购房者而言，新政将有效降低购房门槛。但购房者也需理性评估自身还款能力，合理规划长期负债。