2025 年 11 月，财政部原部长楼继伟在第十六届财新峰会上的重磅表态，让沉寂已久的房产税话题再度引爆舆论😮。他明确透露，房产税全国人大立法已完成，曾经制约推进的核心难点问题基本解决，虽仍需 “适时推出”，但结合近年政策导向与经济形势，房产税落地已箭在弦上，这一关乎千万家庭资产配置的改革，将深刻影响房地产市场格局与特定群体利益。
 
房产税作为调节房地产市场、健全地方税体系的关键举措，推进历程已逾十年。2013 年中央明确改革方向后，2014 年、2018 年、2019 年房产税三次被写入政府工作报告，表述从 “做好立法相关工作” 逐步升级为 “稳步推进立法”，彰显政策推进的坚定性与审慎性。2018 年，财政部部长刘昆提出的 “立法先行、充分授权、分步推进” 原则，至今仍是房产税改革的核心遵循。
 
楼继伟在峰会上坦言，房产税最大的难点在于税基确定。大量非自由交易获得的房屋，如何以市场价值为基础合理打折核算，是技术层面的关键突破。而时机选择同样关键：2022 年因房地产市场形势复杂未适宜推出，2025 年虽房地产泡沫已破灭，但市场仍处下行阶段，这让推出时机的把握成为重要考量。不过他强调，房产税将按十八届三中全会精神适时推出，结合其此前 “经济转为正常增长后应尽快开展试点” 的表述，落地进程已进入实质性阶段。
 
从现实意义来看，房产税的推出价值多重。作为最适配的地方税税种，它能形成 “公共服务越好 — 房产价值越高 — 税收收入越多” 的良性循环，为地方政府提供稳定财政来源，缓解对土地财政的依赖。同时，通过增加房产持有成本，可有效抑制投机性购房需求，推动房地产市场回归居住属性，实现平稳健康发展。

 

两类人群将面临直接压力

 

1.多套房持有者：持有成本激增，盈利逻辑生变

拥有多套房产的群体，包括投资性购房群体、异地多套房拥有者等，将成为房产税开征后的首要承压者。在无房产税时代，房产投资成本集中于购置环节，持有期间仅需承担物业费、房贷利息等少量支出，即便长期空置也无过多代价。
 
但房产税实施后，将按房产评估价值定期征税，持有数量越多、价值越高，税负压力越大。若租金收益不足以覆盖税负与持有成本，投资者将面临 “持有亏损”，被迫出售房产，原本 “低息持有、高价抛售” 的盈利模式将被打破。尤其三四线城市的异地多套房持有者，受人口流出、供过于求影响，房产变现难度大，叠加房产税压力，资产缩水风险显著上升。

 

2.高负债炒房者：资金链承压，债务危机风险凸显

相较于普通多套房持有者，高负债炒房者面临的风险更为严峻。这类人群通过银行贷款、消费贷等多渠道高杠杆融资购房，依赖房产增值收益偿还贷款本息，核心盈利逻辑是 “以房养贷、以贷炒房”。
 
房产税开征后，新增的持有成本将直接加重债务偿还压力。当前房地产市场仍处下行通道，房价上涨停滞甚至下跌，房产增值收益难以覆盖利息与税负，将陷入 “越持有越亏损” 的困境。一旦资金链断裂，房产可能被银行查封拍卖，不仅面临资产损失，还会影响个人征信，陷入财务困境。更值得警惕的是，大量高负债炒房者集中抛售房产，可能加剧局部市场下行压力，形成 “抛售 — 价跌 — 再抛售” 的恶性循环，甚至影响金融系统稳定性。

 

政策兼顾公平与效率，刚需群体有保障

房产税的落地是兼顾公平与效率的系统性改革，政策设计将突出 “保障刚需、调节投机” 的导向。参考此前专家建议与试点探索方向，大概率会设置免征面积，对家庭唯一住房或人均标准内住房予以免征，超标部分实行超额累进税率。
 
楼继伟提到的 “税基按自由交易房产价值打折核算”，也体现了政策的灵活性与合理性，将减少对普通购房者的影响。从市场影响来看，短期可能因部分持有者抛售导致局部供应增加，但长期来看，投机需求退出后，市场将由刚需与改善性需求主导，房价逐步回归合理估值，形成 “购房有选择、持有有成本、交易有规范” 的健康生态。