在经历了数年的高速增长后，美国房地产市场在今年大部分时间里持续降温，房价下跌导致此前巨大的年度涨幅几乎消失。这一市场转变的直接后果是，众多房主的房屋净值（即房屋价值减去抵押贷款负债）正在缩水。

净值总额大幅缩水，平均每位房主损失过万
根据房地产数据公司CoreLogic的报告，今年第三季度，拥有抵押贷款的借款人的房屋净资产总额较去年同期下降了2.1%，总计减少了约3738亿美元。虽然经过多年房价飙涨，房主的总净资产仍高达17.1万亿美元，但下降趋势已经显现。对于普通房主而言，这意味着在第三季度平均损失了13,400美元的房屋净值。

负资产房屋数量显著上升，高杠杆买家承压
更令人关注的是，陷入“负资产”（即房屋市值低于未偿还抵押贷款余额）的房产数量正迅速增加。报告显示，此类房产数量同比激增21%，目前达到约120万套。CoreLogic首席经济学家塞尔玛·赫普指出：“随着房价增长放缓，市场从疫情高峰期恢复正常，我们看到房屋净值趋势发生了明显转变。负资产的增加，部分原因在于可负担性危机，导致许多首次购房者和低收入购房者不得不借助附带贷款或极低的首付来购房，从而背负了较高的杠杆。”

房价增长动能减弱，地域分化明显
数据显示，那些净资产比例低于100%（即负债率较高）的房主，很可能是在近期利率高企、房价处于峰值时购入房产的。根据标普CoreLogic凯斯-席勒全国房价指数，目前房价虽仍比2020年1月高出约52%，但增长动能已大幅减弱：在抵押贷款利率上升的2023年，房主平均净值仍增长了2.5万美元，而到2024年，这一增幅锐减至仅4900美元。此外，市场呈现显著地域差异。波士顿、芝加哥和纽约等市场的房屋净值仍保持上涨，而跌幅最大的则集中在洛杉矶、旧金山、华盛顿、迈阿密和休斯顿等城市。

未来风险与经济韧性挂钩
赫普对高杠杆贷款的未来表示关注：“这些贷款的表现将取决于美国经济和劳动力市场的持续强劲程度。即便在预期价格将继续上涨、经济保持韧性的情况下，在未来几个月密切监控这些贷款的状况也至关重要。”